Loi Elan
Construire plus de logements, simplifier les normes, protéger les plus fragiles et mettre les transitions énergétique et numérique au service des habitants : telle est l’ambition de la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), promulguée le 23 novembre 2018.
Objectifs de la loi
- Construire plus, mieux et moins cher
- Restructurer et renforcer le secteur du logement social
- Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale
- Améliorer le cadre de vie et renforcer la cohésion sociale
Publics concernés
Bailleurs sociaux, aménageurs, promoteurs, urbanistes, locataires, propriétaires, collectivités territoriales, professionnels de l’immobilier, syndics.
Mesures phares de la loi
La simplification des procédures d’aménagement
La loi simplifie les procédures applicables aux opérations d’aménagement, notamment en matière de concertation. Elle crée en outre un dispositif de projet partenarial d’aménagement entre État et collectivités, associé à un nouvel outil juridique, la grande opération d’urbanisme, qui permet :
- de déroger à certaines règles ;
- à une commune de confier la réalisation d’équipements publics à l’intercommunalité ;
- de rendre les documents d’urbanisme et les normes supérieures compatibles avec l’opération au moyen d’une procédure intégrée.
Les opérations de revitalisation des territoires
Pour faciliter la revitalisation des centres-villes, la loi crée un nouveau contrat intégrateur unique, l’opération de revitalisation de territoire (ORT). Portée par la commune centre, l’intercommunalité dont elle est membre et éventuellement d’autres communes de l’EPCI, l’ORT repose sur un projet global, qui permet d’intervenir de manière concertée et transversale sur l’habitat, l’urbanisme, le commerce, l’économie, les politiques sociales, etc. L’ORT s’accompagne de mesures favorisant la rénovation de l’habitat, l’instauration d’un droit de préemption urbain renforcé, ainsi que de dispositions favorisant l’implantation de surfaces commerciales en centre-ville et permettant la suspension des autorisations d’implantation en périphérie.
La transformation de bureaux en logements
Des mesures juridiques et techniques facilitent la transformation de bureaux en logements.
La simplification de l’urbanisme
La hiérarchie des normes des documents d’urbanisme est simplifiée. S’agissant de l’outre- mer, les dispositions relatives aux schémas d’aménagement régional sont clarifiées. La loi limite désormais les pièces exigibles pour les permis de construire et prévoit de dématérialiser leur instruction d’ici 2022 dans les communes de plus de 3500 habitants. L’élaboration du projet architectural, paysager et environnemental des lotissements peut désormais être confiée à un paysagiste. La loi sécurise également la gestion des lotissements tout en facilitant leur évolution.
La lutte contre les recours abusifs
Le traitement des recours contre les permis de construire est accéléré et la lutte contre les recours abusifs renforcée.
Les politiques patrimoniales et les projets locaux
Dans les périmètres des abords des monuments historiques et des sites patrimoniaux remarquables, pour les antennes de téléphonie mobile ou de très haut débit et pour les immeubles déclarés dangereux ou insalubres, dès lors que ces travaux ne touchent pas les monuments historiques eux-mêmes, les permis de construire et de démolir sont délivrés après un avis simple de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Des logements évolutifs dans le neuf
La loi cherche à alléger les contraintes constructives et, en contrepartie, propose une méthode plus souple et moins chère de traiter l’aménagement des logements neufs pour les handicapés. Ainsi, pour toute construction neuve, le séjour et les toilettes doivent être accessibles pour les personnes à mobilité réduite dans tous les logements et tous les logements doivent être évolutifs pour pouvoir s’adapter par des travaux simples aux besoins des habitants tout au long de leur vie. 20 % des logements doivent être totalement accessibles aux personnes à mobilité réduite dès la construction.
L’urbanisation à proximité des zones littorales
Le texte offre et encadre des opportunités d’urbanisation complémentaire à proximité des littoraux, notamment dans les « dents creuses », c’est-à-dire dans les parcelles de terrain vides qui se trouvent entre deux bâtiments érigés dans un même hameau.
Le regroupement des organismes HLM
Les organismes HLM qui gèrent moins de 12 000 logements doivent se regrouper avant le 1er janvier 2021. Ces regroupements pourront se faire en mutualisant certaines fonctions, tout en conservant les structures et les liens territoriaux.
La vente HLM
La loi offre aux bailleurs des outils spécialisés HLM pour vendre plus facilement des logements, notamment à leurs occupants.
Des simplifications pour les bailleurs sociaux
Les bailleurs sociaux peuvent désormais développer des activités complémentaires pour répondre à des besoins précis sur leur territoire (ingénierie urbaine, services de gestion…), conduire leurs opérations de construction avec plus de souplesse mais sans rogner sur la qualité. En particulier, l’architecte reste au cœur de la conception des bâtiments.
Les attributions de logements sociaux
La cotation de la demande de logement social est généralisée afin d’assurer la transparence des critères retenus. La gestion en flux des contingents devient systématique.
La colocation et l’habitat intergénérationnel
La loi élargit les possibilités de colocation dans le parc social à tous les publics. Elle favorise également l’habitat intergénérationnel, avec un cadre souple et sécurisé qui permet de développer ce mode de logement original et de diversifier l’offre. Il permet à une personne de soixante ans et plus de louer ou sous-louer une partie du logement qu’elle occupe à des jeunes de moins de trente ans. Un locataire sous-louant une partie de son logement à un jeune de moins de trente ans pourra bénéficier des allocations logement (ALS) ; ce jeune de moins de trente ans sous-louant une partie du logement peut également bénéficier des mêmes allocations.
Un bail mobilité
Un bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, est créé. Il concerne un logement meublé et s’adresse à toute personne en formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. Il ne nécessite pas de dépôt de garantie.
L’encadrement de la location touristique
En matière de locations de courte durée à des fins touristiques, les contrôles et les sanctions à l’encontre des loueurs et des plateformes qui ne respectent pas la loi sont renforcés. ,. La location de la résidence principale ne peut excéder 120 nuitées par an, sauf exceptions. Celle des résidences secondaires dépend des territoires. Les sanctions peuvent désormais aller jusqu’à 10 000 € par logement pour les propriétaires et 50 000 € pour les plateformes si les règles ne sont pas respectées.
La prévention des expulsions pour les locataires surendettés
La loi améliore la coordination entre les procédures de surendettement et d’expulsion locative et l’information des différentes parties prenantes. Dans le parc social, un protocole de cohésion sociale peut être conclu entre le bailleur social et un ménage ayant fait l’objet d’un effacement de dette pour le réintégrer pleinement dans son logement.
L’observation et l’encadrement des loyers
Dans les zones tendues, les observatoires des loyers sont généralisés pour améliorer la connaissance des loyers. Les collectivités qui le souhaitent peuvent expérimenter l’encadrement des loyers, selon des critères prévus par la loi. Elles en proposent le périmètre, sur la base des conclusions qu’elles tirent de l’observation des loyers et de leurs perspectives de développement du logement.
La mobilité dans le parc HLM
En zone tendue, tous les 3 ans, la situation de chaque locataire est réexaminée pour vérifier si le logement est toujours adapté aux besoins de la famille et proposer, si besoin, un nouveau logement.
La lutte contre les marchands de sommeil
Les marchands de sommeil peuvent désormais être poursuivis par l’administration fiscale sur la base d’une présomption de revenus, comme les trafiquants de drogue. Leurs biens immobiliers seront confisqués de façon systématique et ils auront interdiction d’en acheter de nouveaux pendant dix ans. Ils feront l’objet d’astreintes administratives systématiques tant qu’ils ne font pas les travaux prescrits.
Le déploiement du numérique
Une série de mesures vise à simplifier, alléger ou sécuriser les procédures pour accélérer le déploiement du numérique sur tout le territoire.
Un bail numérique pour les locations
Les annexes au contrat de location (diagnostic technique, extraits de règlement de copropriété) sont désormais dématérialisées par défaut. L’acte de cautionnement pourra également l’être. En outre, la loi prévoit d’agréer les professionnels qui utilisent des outils numériques pour éditer les contrats de location, afin d’en sécuriser et d’en promouvoir l’usage.
La rénovation énergétique
Les bâtiments tertiaires ont désormais l’obligation de réaliser des travaux d’économies d’énergie d’ici à 2030.
Le redressement des copropriétés dégradées
Différentes mesures visent à simplifier les procédures de redressement des copropriétés dégradées, à reloger plus facilement les ménages concernés et à accompagner les collectivités locales dans leurs projets de sauvegarde.
